מכרת דירה או קנית דירה שיש בה אי התאמה או ליקויים של רטיבות או פגמים נסתרים או חריגות בנייה?

המוכר צריך להיזהר, אחרת…. המוכר יהיה אחראי לכל הליקויים שנתגלו בדירה ולא היו ידועים לקונה

ביום 10.1.2016 בית המשפט השלום ברחובות חייב מוכרי דירה שהתגלו בה לאחר מסירת החזקה בה ליקויי רטיבות במלוא פיצוי מוסכם בחוזה המכר והוצאות משפט בסך של כ- 150,000 ש"ח.

בית המשפט השלום נסמך על הלכת בית המשפט העליון בעניין שפריס שדן בנושא אי גילוי חריגות בנייה בנכס. בית המשפט העליון קבע עקרון של "יזהר המוכר" על סמך סעיף 16 לחוק המכר  המטיל על המוכר חובת גילוי מוגברת, ומתיר לקונה להסתמך על תיאור הממכר על ידי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה, גם אם: 1. היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או 2. הקונה ניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר.

גם אם הקונה התחייב בחוזה לרכוש את הדירה במצבה כפי שהיא AS IS  וויתר על טענת אי התאמה – אין בכך כדי למנוע מהקונה לטעון לאי התאמה שכן, סעיף 16 לחוק המכר הינו הוראה שאי אפשר להתנות עליה בהסכם (הוראה קוגנטית).

על המוכר להוכיח בראיות פוזיטיביות ו/או בקביעה מפורשת בהסכם המכר או בנספח להסכם המכר שחתום על ידי הקונה ובו ברור במפורש שהקונה ידע על הפגמים והמוכר מסר לו במפורש במדויק מהם הליקויים ו/או הפגמים בדירה, לפני החתימה על הסכם המכר.

חשוב להדגיש כי גם אם היה יכול הקונה לגלות את המום ו/או הפגם ו/או חריגות הבנייה בבדיקה סבירה וגם אם לא או שהקונה כלל לא בדק– המוכר יהיה אחראי לאי ההתאמות.

גם אם המוכר לא ידע שקיימת אי התאמה – למשל לא ידע שבאמת יש בעיות רטיבות ונזילה במערכות המים והביוב או לא ידע שתוספת מסוימת מהווה חריגת בנייה – די ביסוד נפשי של רשלנות  לפיה "היה על המוכר לדעת".

זאת ועוד, גם אם סבר המוכר כי מדובר באי התאמה שולית או בלתי חשובה, גם אז עליו לגלותה לקונה.

טיפ: אם אתה מוכר דירה, יש להכין לפני החתימה, נספח להסכם המכר ובו יפורטו כל הליקויים שקיימים בדירה. מומלץ להביא לדירה חברת בדק בית שתבדוק גם פגמים ומומים נסתרים שקיימים בה, כולל רטיבות ולהחתים את הקונה על הממצאים וכן, להצהיר בהסכם מפורש מה החריגות שבוצעו ומה שטחם.

אי נקיטה בצעד זה, יביא לחיוב של המוכר במלוא שווי אי ההתאמה שנגרמה לקונה – כלומר תשלום של עשרות או מאות אלפי שקלים לקונה.