איך מפרקים שותפות במקרקעין?
מה יעשה משקיע נדל"ן שרוצה לעזוב את קבוצת ההשקעה? מה יעשו יורשים של נכס שהסתכסכו? ומה יעשו חברים שרכשו ביחד חלקת אדמה ומעוניינים לפרק את השותפות? פירוק שיתוף במקרקעין הוא לא עסק מסובך כל-כך כמו שנהוג לחשוב. עורכת-דין תמר קידר מסבירה.
הזכות לפירוק השיתוף במקרקעין מעוגנת בחוק המקרקעין, על-פיו כל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. אם השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, ההליך יהיה קצר ומהיר: השותף המבקש ימכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד שלישי וכולם יפעלו לפירוק חלק ומהיר. למשל, בני זוג שמוכרים דירת מגורים משותפת לצד ג', למעשה מבצעים פירוק שיתוף בהסכמה, בדרך של מכירה.
אולם מה קורה כאשר ישנו שותף אחד לפחות מסרבלהליך הפירוק?
חשוב להדגיש כי מערכת המשפט בישראל מעודדת את פירוק השותפות ורואה בזכות זו "עקרון על"! לכן, כל שותף במקרקעין – בעל זכויות בעלות או חכירה או זיקת הנאה – זכאי לה בכל רגע נתון, גם אם בבעלותו אחוז אחד בלבד מהזכויות במקרקעין. אין תחולה לדיני התיישנות והזכות לפירוק אינה מוקנית למי שרשומה לטובתו הערת אזהרה למשל.
חוק המקרקעין או חוק המיטלטלין?
מבקש הפירוק צריך לבחון תחילה היכן רשומים זכויותיו:. אם המקרקעין רשומים בטאבו, תוגש התביעה לבית המשפט השלום באזור בו הם מצויים, , ותתבצע על-פי הוראות חוק המקרקעין (גם אם מדובר במקרקעין ששווים 5 מליון ₪). אם המקרקעין רשומים במנהל מקרקעי ישראל או בחברה קבלנית בלבד, התביעה תוגש לבית המשפט השלום או המחוזי בהתאם לשווי המקרקעין, ותתבצע על-פי הוראות חוק המיטלטלין. הכלל הוא, שמקרקעין בשווי של עד 2 מיליון שקל יטופלו בבית המשפט השלום ובית המשפט המחוזי יטפל במקרקעין ששווים למעלה מזה . אם השותף שלך הוא בן משפחה שעימו אתה מסוכסך, הרי שהתביעה תידון בבית המשפט לענייני משפחה, ללא התחשבות בשווי המקרקעין או היכן הם רשומים.
אופן ביצוע הפירוק:
הדרך העדיפה לפירוק השיתוף במקרקעין היא חלוקה פיסית של הקרקע בין השותפים, במידה שאופי הנכס והוראות חוקי התכנון והבנייה מאפשרים זאת. דרך זו נקראת "חלוקה בעין" ובית המשפט רשאי, בהתאם לנסיבות, לקבוע תשלומי איזון לשם השוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים בנכס קודם החלוקה. כלומר, אם רוצים לחלק 2 דירות בעלות ערך שונה בין 2 שותפים בעלי חלקים שווים במקרקעין הרי שכל אחד מהשותפים יקבל דירה אחת והשותף עם הדירה בעלת הערך הגבוה ישלם בנוסף לשותף השני עד להשוואת השווי של השני.
במידה והמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיסית או במידה וחלוקה כזאת תגרום נזק או הפסד ניכר לאחד השותפים או כולם, ניתן למכור את הקרקע לצד שלישי. פירוש הדבר, שגם אם אחד מהשותפים למשל הוא מנהל מקרקעי ישראל, אפילו הוא לא יקבל עדיפות על יתר השותפים.
ברוב המקרים תתבצע מכירה פומבית על ידי כונס נכסים, תוך חלוקת הפדיון בין השותפים. יחד עם זאת, בית המשפט רשאי להורות על אופן ביצוע המכירה בדרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר. במידה והשותפים מעוניינים לבצע התמחרות ביניהם, עליהם לשכנע את בית המשפט כי יש מקום לעשות כן מטעמי צדק ויעילות. למשל שותף אשר מעוניין לרכוש את חלקי יתר השותפים צריך להראות שרכישת הזכויות על ידו דווקא תהיה מהירה וטובה יותר לשותפים האחרים מאשר הליך של כינוס.
פירוק שלא בתום-לב
בית-המשפט אינו מחויב לדון בכל בקשת פירוק: אם הבקשה הוגשה בחוסר תום לב, מתוך כוונה להפעיל לחץ על השותפים או לשם עשיית רווח לא הוגן, רשאים השותפים המתנגדים להגיש לבית-המשפט ראיה, כי נסיבות הגשת הבקשה מהוות שימוש לרעה בזכות. אם הראיה תתקבל, בית המשפט לא ידון בבקשת הפירוק. כך גם במקרה של נכסים בהם יש עדיפות לבעלות משותפת, כמו שביל גישה משותף או קיר משותף שלא ניתן לחלוקה.
אם נחתם הסכם שיתוף בין השותפים, המגביל את פירוק השיתוף, יוכל בית המשפט להורות על הפירוק רק 3 שנים לאחר חתימת ההסכם, ורק אם הפירוק נראה לו מוצדק. עם זאת, אם אחד מהשותפים הקים מבנים כמו גדר או קרוואן במקרקעין המשותפים ללא הסכמה או זכות, יכול כל אחד מהשותפים האחרים לבקש פירוק, גם אם ההסכם מגביל זאת.
במקרים של פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג (שלא בהסכמה) שיש להם ילדים קטינים, החוק דורש להסדיר לקטינים מקום מגורים מספק, בטרם תאושר המכירה.
איך מתגברים על "קומבינה" של שותפים סרבנים? באמצעות התיקון בתקנות המרקעין.
עד לאחרונה שותפים נמנעו מלרשום את זכויותיהם על פי ירושה או צוואה במקרקעין כדרך למנוע פירוק שיתוף של בני משפחה אחרים אשר ירשו אף הם זכויות במקרקעין. עם זאת, תקנות המקרקעין משנת 2011 הביאו לחידוש לפיו "צד מעוניין" יכול להביא לרישום הירושה על שם יורש אחר – כלומר אותו שותף סרבן.
כך למשל, לאחרונה, הגיש אח אשר ירש חנות ברמת גן בקשה לרשמת בתל אביב לרשום את אחיו כיורש על פי צו קיום צוואה, בהתאם לתקנות. בקשתו התקבלה וכך נסללה בפניו הדרךלפרק את השותפות עם אחיו הסרבן
לסיכום
אין צורך להיבהל ממה שנראה כסבך ביורוקרטי אינסופי. זכות הפירוק, כאמור, היא זכות בסיסית, הזוכה לתמיכת הערכאות השיפוטיות. מומלץ להתייעץ עם עורך-דין העוסק בתחום, שיסייע למצות כראוי את זכויות המבקש ולמנוע ממנו הפסדים בטווח הארוך.
** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.