מהם הטעויות שקונים עושים ברכישת דירה שעולים להם כסף רב ועגמת נפש?
1.אי ביצוע בדיקות לגבי המוכר והמצב המשפטי של הנכס:
- יש לבדוק טוב את מצבה המשפטי של הדירה ואח"כ לקנות: לצערי, שומעים פעמים לא מעטות על קונים אשר נפלו בפח ו"נעקצו" על ידי רמאים אשר התחזו כבעלי דירות. לפעמים הקונים אפילו האמינו לעו"ד מטעם ה"מוכר" שהחזיק בידו יפוי כח נוטריוני לייצג את המוכר בעסקה. עו"ד הבקיא בתחום יודע לבצע עבורך את הבדיקות.
- יש לבדוק את מצבה התכנוני של הדירה: יש לוודא כי הדירה אכן שימשה ו/או מיועדת לשמש למגורים, האם כל מה שמוצהר על ידי המוכר לגבי הצמדות של חניה, מרפסת, מחסן וכו' אכן צמודים לדירה ורשומים כך בטאבו. יש לבדוק האם בוצעו בדירה חריגות בנייה כלשהן ולבדוק תוכניות שהוגשו.
- יש לבדוק את מצבה הפיזי ושל הדירה והבניין או אזור המגורים: בין אם תגורו בדירה בעצמכם ובין אם תשכירו את הדירה, היא חייבת להיות במצב פיזי אשר מתאים למגורים ונטול כל מפגעים בטיחותיים (חיבורי גז או חשמל מסוכנים), או נטולת כל פגם פיזי כגון רטיבות וטחב.
2. לקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני רכישת הדירה: קבלת אישור עקרוני למשכנתא לפני רכישת הדירה, הינה הכרח וחובה לפני רכישת הדירה. אי קבלת אישור למשכנתא או לסכום הרכישה, לאחר חתימה על ההסכם יכולה להעמיד אותך בהפרת חוזה על כל המשתמע מכך.
3. לקבל ייעוץ על ידי יועץ משכנתאות חיצוני:יועץ משכנתאות חיצוני מקצועי יכול לחסוך לך עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים בתשלומי משכנתא למשך 20-30 השנה הבאים.
4. גילוי מלא של מידע ליועצים שלך (עו"ד, מתווך, יועץ משכנתאות)לעולם אל תסתיר מידע רלוונטי מעוה"ד שמטפל לך בעסקה. כל מידע "סודי" כזה, יכול לגרום לך בהמשך הדרך להפסד כספים רבים. אם כבר בדקת ומצאת דברים בקשר עם הדירה, וודא שעוה"ד שלך מעגן ורושם בהסכם הרכישה התחייבות של המוכר לתיקון הליקויים והפגמים, כתנאי לתשלום כספי תמורה.
5. תכנון מס נכון בטרם התקשרות בהסכם: חשוב מאוד לוודא, האם חלים עליך פטורים כלשהם ממס רכישה או מהו גובה מס הרכישה אותו תצטרך לשלם, בטרם אתה מתקשר בעסקה. דע כי ניתן לבצע תכנוני מס אשר מותרים על פי החוק, לצמצום התשלומים למינימום הכרחי.
6. להימנע מהצהרות לא נכונות ומטעות: אל תנסה "להגדיל" באופן פיקטיבי את מחיר הרכישה של הדירה, כך שבמקום סכום X ירשם המחיר בחוזה כסכום X +Y על מנת שהדבר יסייע לך לקבל משכנתא על הדירה (שנגזר משווי הדירה). הדבר מהווה תרמית וניהול מו"מ בחוסר תום לב. יש להצהיר הצהרות שהינן אמת בלבד, ולא להטעות בדרך כלשהי את הבנק, רשויות המס או כל אדם אחר.
7. תכנון נכון של תקציב הרכישה המביא בחשבון לא רק את עלות הדירה אלא הוצאות נלוות נוספות : מעבר דירה, קבלת ורישום משכנתא, תשלום לעו"ד, מתווך, יועץ משכנתאות, רישום זכויות בדירה ועוד.